A-G: 6% van de WOZ-waarde voorkomt erfbelasting voormalig eigen woning
Als je een woning verkoopt aan je kinderen en er zelf in wilt blijven wonen dan moet je huur betalen aan je kinderen om te voorkomen dat de Belastingdienst de woning niet als nog belast met erfbelasting. Door de woning te verkopen aan de kinderen wordt vererfbare woning omgezet in niet vererfbare huurrechten. Hierdoor kan je erfbelasting ontgaan. Hiervoor heeft de wetgever artikel 10 SW voor in het leven geroepen. Eigendom dat wordt omgezet in genotsrechten wordt als fictieve verkrijging belast. De werking van artikel 10 SW kan je voorkomen door een ‘genotsvoorkomende zakelijke huur’ te betalen. Hoe hoog moet een dergelijke huur zijn?
Het volgende was het geval: Op 21 januari 2011 is erflaatster overleden. Erflaatster was weduwe en heeft als haar erfgenamen vier kinderen achtergelaten. Tot het vermogen van erflaatster behoorde aanvankelijk in eigendom de door haar bewoonde woning. Door een taxateur is de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van de woning bepaald op € 117.500 en de huurwaarde op € 7.800 per jaar, oftewel € 650 per maand. Vervolgens heeft erflaatster de woning bij akte van 19 juli 2010 verkocht aan belanghebbende en diens echtgenote voor € 117.500. Daarbij is tussen erflaatster en de kopers een huurovereenkomst gesloten waarin de woning aan erflaatster met ingang van 1 augustus 2010 is verhuurd tegen een huursom van € 650 per maand.
De Belastingdienst merkt de woning aan als fictief legaat op grond van genoemd artikel 10 SW.
A-G IJzerman: Ingevolge artikel 10, lid 3, SW wordt de erflater geacht een genot van een vruchtgebruik te hebben gehad van de in artikel 10, lid 1 SW bedoelde goederen indien hij, aan degene ten laste van wie dat genot komt, ‘niet jaarlijks daadwerkelijk een bedrag betaalt dat ten minste gelijk is aan het percentage, bedoeld in artikel 21, dertiende lid, van de waarde van de goederen in onbezwaarde staat’. Het gaat om een percentage van 6. De WOZ-waarde is de waarde van de ‘onbezwaarde eigendom’. Een en ander komt erop neer dat er, ingevolge artikel 10, lid 3, SW, jaarlijks daadwerkelijk een bedrag aan huur moet worden betaald dat ten minste gelijk is aan 6% van de WOZ-waarde van de betreffende woning, wil er sprake zijn van een ‘genotsvoorkomende zakelijke huur’.
Samengevat moet er dus 6% betaald worden over de WOZ waarde van de woning. De verkoopwaarde in verhuurde staat is voor alsnog geen goed uitgangspunt. Wellicht dat de Hoge Raad anders beslist. Bedacht moet worden dat de WOZ waarde jaarlijks verandert. De huurprijs dient dus jaarlijks aangepast te worden. Verder is het van belang om de gevolgen voor de inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting mee te nemen in de besparingsberekening. De woning is namelijk niet meer aan te merken als ‘eigen woning’ en wordt in box III belast i.p.v. box I.
Bron: rechtspraak.nl