Woning overgedragen onder voorbehoud van vruchtgebruik?

Om erfbelasting te besparen zijn er in het verleden veel woningen door ouders overgedragen aan hun kinderen onder voorbehoud van vruchtgebruik. De ouders claimde het ‘vruchtgebruik’ om zonder huur te betalen in de woning te kunnen blijven wonen, terwijl het huis alvast op naam van de kinderen werd gezet. Voordeel was dat bij overlijden van de ouders de waardestijging van het huis buiten de heffing van erfbelasting bleef. Het nadeel is dat de woning niet meer in box 1 in aanmerking wordt genomen maar in box 3. Door de jaarlijks te betalen inkomstenbelasting en de beperkte waardestijging van de woning kan er zelfs nadeel ontstaan! Hoe te handelen?

Hoe werkt het?

De waarde waartegen het bloot eigendom van een woning kan worden overgedragen aan de kinderen, is lager dan de vrije verkoopwaarde van de woning. Dit komt door het waardedrukkende effect van het vruchtgebruik. Naarmate de ouders jonger zijn, des te hoger is de waarde van het vruchtgebruik en des te lager de waarde van het bloot eigendom (het eigendom bezwaard met het recht van vruchtgebruik van de ouders)  van de kinderen. Het bloot eigendom kan dus voor een relatief lage waarde worden verkocht aan de kinderen. Deze constructie was vroeger extra aantrekkelijk omdat er ook een waardedrukkend effect was omdat de woning bewoond was door de ouders. Tegenwoordig moet aangesloten worden bij de WOZ-waarde.

Genot toch belast met erfbelasting

Bij overlijden van de ouders eindigde het vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning. De woning viel niet in de nalatenschap van de ouders, omdat de woning al op naam van de kinderen was gezet. Om te voorkomen dat de woning bij overlijden van de ouders helemaal niet meer werd belast met erfbelasting, is er een bepaling opgenomen in de Successiewet om het voordeel van dergelijke constructies te belasten. Kern van de bepaling is dat als je eigendom omzet in vruchtgebruik dat er over hetgeen het genot is voorbehouden alsnog erfbelasting moet betalen.

Wat is belast

Gevallen waarbij de woning voor 2010 was overgedragen, worden door een besluit van de staatssecretaris als volgt belast: De waarde ten tijde van het vestigen van het vruchtgebruik minus het overgedragen bloot eigendom inclusief 6% rente per jaar daarover, plus de waardestijging vanaf 2010 tot het moment van overlijden werd belast met erfbelasting. Voordeel van de overdracht is nog steeds dat de waardestijging van het huis tussen het moment van overdracht en tot 2010 buiten de heffing van erfbelasting bleef. Overdrachten van de eigen woning, onder voorbehoud van een vruchtgebruik voor de ouders, zijn sinds 1 januari 2010 niet voordelig omdat de goedkeuring dan niet geldt.

Inkomstenbelasting

Nadeel van deze constructie is dat de woning geen eigen woning meer is voor de inkomstenbelasting. Hiermee is de woning niet meer belast in box 1 maar in box 3. Veel ouders hebben hun hypotheekschuld al afgelost. Dit betekent dat er jaarlijks 1,2% over de vruchtgebruik waarde en de bloot eigendomswaarde aan inkomstenbelasting betaald moet worden. De ouders betalen over het vruchtgebruik en de kinderen over het blote eigendom. Als deze constructie een aantal jaar voortduurt dan snoept de inkomstenbelasting het volledige erfbelastingvoordeel op en kan er zelfs voor zorgen dat deze constructie juist onvoordelig wordt. Zeker nu de huizenprijzen dalen.

Oplossing?

Bekijk of er in de vruchtgebruik voorwaarde bepaald is dat het vruchtgebruik eindigt als de ouders naar een andere woning vertrekken? Als dit het geval is dan kan je ervoor zorgen dat het vruchtgebruik eindigt, de kinderen de woning verkopen en de ouders vervolgens het geld lenen voor de aankoop van bijvoorbeeld een appartement. Willen de ouders nog even blijven wonen dan kunnen zij het blote eigendom terugkopen van de kinderen. Let op de overdrachtsbelasting. Deze is 2%. Wellicht dat de kinderen de ouders het geld kunnen lenen. Deze lening kan kwalificeren als een eigen woning lening waardoor de betaalde rente aan de kinderen aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.

Slot

Ieder geval moet apart beoordeeld worden om te bekijken welke maatregelen passend zijn. Hier moet gekeken worden naar de inkomstenbelasting, overdrachtsbelasting, erfbelasting, persoonlijke wensen van de ouders en de gemaakte afspraken.

Bron: Minfin